Manual do Condomínio - Como viver bem em condomínio

Este material foi elaborado para uma melhor compreensão sobre o assunto em face da legislação vigente e tem por objetivo informar, esclarecer e orientar você, condômino e consumidor, sobre questões relativas a condomínio. Nele você encontrará informações sobre os seus direitos e deveres enquanto condômino.
É importante destacar que as questões envolvendo o condomínio devem ser resolvidas de preferência internamente, através de assembléias.

Somente após terem sido esgotadas as tentativas de composição amigável ou consenso, a questão deve ser submetida à apreciação judicial e parâmetros estabelecidos na convenção ou no regulamento interno. Nas administrações de condomínio regidos pelo sistema de auto-gestão, os problemas que constituem relação de consumo podem ter outro tratamento. Ressaltamos a importância do caráter preventivo deste trabalho.
A lei básica que regula o condomínio é a Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, existindo também regulamentação na Lei. 8.245 (Lei do Inquilinato), de 18 de outubro de 1991.


QUEM É QUEM

Condomínio - expressa a idéia, em sentido técnico, do direito exercido por mais de uma pessoa sobre o mesmo objeto. Neste trabalho utilizaremos a denominação para designar o direito exercido pelas pessoas sobre suas unidades privativas e sobre as dependências de uso comum de edificação construída sob a forma de condomínio horizontal ou vertical.


ENTENDA MELHOR

área privativa é a unidade de cada proprietário: casa, apartamento e, em alguns casos, a vaga de garagem. áreas comuns são as indivisíveis, integram a edificação e são utilizadas por todos os moradores, tais como salão de festas, play ground, jardins, corredores, elevadores, dutos de ventilação, caixas d’água etc.

Condômino – é quem habita o imóvel, na condição de proprietário ou inquilino (locatário).


QUEM ADMINISTRA

A administração do condomínio pode ser realizada pelos próprios condôminos (autogestão) ou por terceiros (administradora). Administradora – Pessoa jurídica que presta serviços administrando o condomínio. Normalmente é indicada pelo síndico e aprovada pelos condôminos em assembléia. Está obrigada a acatar as deliberações tomadas e a prestar contas ao condomínio, de preferência mensalmente. Não possui direito a voto.

Autogestão – Neste modelo, os próprios condôminos administram o condomínio sem a presença da administradora. A opção pela autogestão deve ser decidida em assembléia. Sugere-se que a prestação de contas seja realizada mensalmente. Independentemente da modalidade adotada é fundamental o equacionamento das despesas e receitas e uma atenção especial ao cumprimento das leis trabalhistas, previdenciárias, civis e normas de segurança (incêndio, elevadores, pára-raios, elétrica etc.).

Síndico - É a pessoa que gerencia os interesses e negócios do condomínio e que pode ou não ser morador do prédio. É eleito na forma prevista em convenção, por até 2 anos, com direito à reeleição. Suas principais atribuições são:

- representar o condomínio;

- cumprir e fazer cumprir a convenção e regulamento interno;

- exercer a administração interna da edificação;

- prestar contas à assembléia dos condôminos;

- impor multas estabelecidas por lei;

- guardar durante 5 anos a documentação relativa ao condomínio.

Subsíndico – É a pessoa que substitui o síndico nas suas atribuições, quando de sua impossibilidade. A eleição de subsíndico deve ser prevista na convenção.

Conselho Consultivo – grupo consultivo composto por 3 condôminos, esse conselho é eleito para assessorar o síndico na solução dos problemas do condomínio. Seu mandato é de, no máximo, 2 anos, com direito à reeleição. A destituição do síndico, subsíndico e membros do conselho só poderão ser feitos por meio de assembléia geral, cujo quorum deve ser determinado pela convenção. No caso de não haver previsão na convenção condominial, o síndico poderá ser destituído pelo voto de dois terços dos presentes em assembléia geral, especialmente convocada para esse fim.

NORMAS DO CONDOMÍNIO

Convenção – é o conjunto de normas do condomínio, que constituem a sua lei interna. Deve ser elaborada de acordo com as normas legais, por escrito e aprovada em assembléia por proprietários que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais.

Fração ideal: é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de terreno, proporcional à unidade autônoma de cada condômino. Como nem todos os condomínios apresentam unidades autônomas com a mesma área útil, os proprietários dos apartamentos ou casas maiores podem possuir frações ideais diferentes. Normalmente é de acordo com essa fração ideal que são estipulados seus deveres (como o valor do condomínio) e seus direitos (por exemplo, a maior representatividade nas votações).

A convenção, depois de registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente, deve ser obedecida por todos os moradores, não podendo, contudo, ser contrária à legislação em vigor. Deve conter, dentre outras, as seguintes normas:

- discriminação e especificações das áreas comuns e privativas;

- definição das funções e das regras de utilização das áreas e serviços comuns;

- discriminação da forma e proporção dos pagamentos de despesas ordinárias e extraordinárias;

- forma de escolha do síndico, subsíndico e do conselho consultivo;

- atribuições do síndico e a definição se seu trabalho será ou não remunerado;

- modo e prazo de convocação das assembléias, bem como o quorum mínimo exigido;

- forma de contribuição para constituição do fundo de reserva, parcela paga pelos proprietários destinada a cobrir gastos não previstos;

- forma e quorum mínimos necessários para alteração da convenção e do regimento interno. Qualquer alteração deve ser registrada em Cartório de Registro de Imóveis;

- definição das funções do conselho consultivo.

Regimento Interno: São as regras que regulam a conduta dos condôminos (proprietários, locatários, ocupantes das unidades) para que haja uma convivência harmônica entre as pessoas. Pode constar do próprio texto da convenção ou, como acontece normalmente, ter um texto próprio que deve ser aprovado em Assembléia Geral.

PRINCIPAIS ITENS DA CONVENÇÃO E DO REGIMENTO

Animais – A permissão ou proibição de animais de estimação no condomínio deve estar prevista na convenção ou no regulamento interno. Construções e obras - Reformas ou alterações nas áreas internas privativas são permitidas, desde que estejam dentro do estabelecido em legislação específica para edificação, convenção, não comprometam a estrutura do edifício nem prejudiquem os outros moradores. As áreas de uso comum não podem ser alteradas salvo aprovação de todos os condôminos.

Fachada - A legislação de condomínio proíbe qualquer alteração que modifique a fachada do prédio, salvo se for obtida autorização de todos os condôminos. Os infratores estão sujeitos a uma multa prevista na convenção e podem ser obrigados a desfazer a alteração. Atenção - A instalação de grades ou redes protetoras não constitui alteração de fachada, pois visa à segurança, especialmente de crianças.

Garagem - A utilização de garagem em espaço de uso comum pelos moradores pode ocasionar atritos. Por isso, convém que a convenção estipule regras, como:

- identificação para entrada do veículo (selos, cartões, chaves de acionamento, zelador, etc.);

- demarcação da vaga (fixa, por chegada, por rodízio ou sorteio);

- a definição de vagas pelo tamanho do veículo;

- necessidade de manobras (pelo morador ou funcionário do condomínio);

- responsabilidade sobre furtos e danos;

- permissão ou não de lavagem de carros na garagem;

- possibilidade ou não de locação de vagas para terceiros, estranhos ao condomínio;

- utilização da garagem por visitantes;

- normas de segurança (sinalização, iluminação, extintores, demarcação etc.);

- forma jurídica da garagem, se área privativa ou comum.

Horário – A convenção, o regimento interno ou as assembléias, em função da conveniência da maioria dos condôminos, determinam os horários para realização de mudanças, uso do salão de festas e de jogos, do playground, da piscina, do fechamento das portas de acesso, de uso da garagem, etc. Ninguém, síndico, administradora ou condômino, pode determinar, unilateralmente, os horários.

Piscina – As regras para a utilização da piscina, como o horário e época de funcionamento, o exame médico, o uso por visitantes, a contratação de pessoal para segurança e a manutenção são itens que devem ser regulados pela convenção ou regimento interno.

Salão de festas - O uso do salão deve ser previsto na convenção ou no regimento interno, no que diz respeito à forma de sua utilização (custo, limpeza, horário, equipamentos etc.).

ASSEMBLÉIAS E QUORUNS

Assembléia – é a reunião na qual os moradores tomam decisões a respeito do condomínio. Tais decisões, desde que não contrariem as leis em vigor, tornam-se as regras do condomínio obrigando os moradores e visitantes e só podem ser anuladas judicialmente ou por deliberação em outra assembléia. Existem três tipos de assembléias para deliberações sobre a edificação:

Assembléia Geral Extraordinária

É realizada sempre que os interesses do condomínio exigirem, convocada pelo síndico ou por no mínimo ¼ dos condôminos. Geralmente, as deliberações são aprovadas pela maioria dos presentes, com direito a voto.

Assembléia Geral Ordinária

É realizada uma vez por ano. Tem como principal finalidade à aprovação de verbas para as despesas de condomínio do próximo exercício, bem como aprovar e apresentar a prestação de contas do exercício que se encerrou.

Assembléia Geral Especial

É realizada em casos especiais definidos em lei, como nas situações abaixo:

- ocorrência de sinistro total ou que destrua mais de 2/3 da edificação;

- para decisão sobre demolição e reconstrução da edificação ou ainda sobre a alienação do imóvel, quer por motivos urbanísticos, arquitetônicos, quer em decorrência de condenação da edificação em virtude de insegurança ou insalubridade.

Procuração - É um documento, por meio do qual uma pessoa recebe poderes de outra para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. Normalmente é escrita, podendo ser feita por instrumento público (tabelião) ou particular. É com esse instrumento que o locatário pode participar das assembléias em nome do locador. Caso o proprietário do imóvel não compareça às assembléias, o inquilino, mesmo sem procuração, poderá votar questões envolvendo despesas ordinárias de condomínio.

Quorum - É o número legal mínimo de condôminos que devem estar presentes para a realização das assembléias, para que tenham validade. Os principais quoruns são:

- para deliberação das assembléias gerais ordinárias: normalmente maioria simples dos presentes com direito a voto, salvo estipulação diversa em convenção;

- para aprovação da convenção: votos dos proprietários que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio;

- para alteração da convenção: votos de condôminos que representem no mínimo 2/3 do total das frações ideais salvo a estipulação diversa em convenção;

- para deliberação sobre reconstrução ou venda do terreno ou materiais, em virtude de sinistro total ou que destruiu mais de 2/3 da edificação: mínimo de votos que representem a metade mais um das frações ideais de terreno (Art. 14 da Lei 4.591/64);

- para deliberação sobre demolição e reconstrução do prédio ou alienação em virtude de insegurança, insalubridade, motivos urbanísticos ou arquitetônicos: condôminos que representem pelo menos 2/3 do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% do terreno e coisas comuns (Art. 17 da Lei 4.591/64);

- para convocação de assembléia geral extraordinária: 1/4, no mínimo, dos condôminos;

- para destituição do síndico: 2/3 dos condôminos presentes e que tenham votos proporcionais às frações ideais de terreno e partes comuns, salvo estipulação diversa em convenção;

- para os casos de alienação, concessão a terceiros de parte de uso comum, alteração do destino de parte do terreno ou coisa de uso comum: totalidade de votos representativos do condomínio.

Alienação: transferir o imóvel para outra pessoa.

Concessão: permitir que outra pessoa use o imóvel.

DESPESAS E PAGAMENTOS

Todas as despesas e receitas devem ser demonstradas por meio de um balancete contábil aprovado, normalmente, pelo Conselho Consultivo. A forma de arrecadação é determinada por assembléia em função dos custos apurados ou previstos.

Despesas ordinárias - São as despesas relativas à limpeza, manutenção e conservação do condomínio (ex.: conta de luz utilizada em áreas comuns, manutenção de elevadores, conta de água, pequenos reparos, etc.), aos salários e encargos dos funcionários e à parcela de seguro contra incêndio da edificação. Essas despesas são pagas pelo morador da unidade, seja ele proprietário ou inquilino (Art. 23 da Lei. 8.245 de 18/10/91 – Nova Lei do Inquilinato).

Despesas extraordinárias – Dentre outras, são as despesas referentes a: obras que interessam à estrutura integral ou de habitabilidade da edificação; iluminação; pinturas de laterais, fachadas, esquadrias externas; instalação de equipamentos de segurança e lazer; decoração e paisagismo nas partes de uso comum; constituição de fundo de reserva. São entendidas ainda como despesas extraordinárias, eventuais indenizações ocorridas em data anterior à do início de eventual locação contratada, onde as despesas cabem, exclusivamente, ao proprietário da unidade, e não ao inquilino (Art. 22 da Lei 8.245/ 91).

Fundo de Reserva - É um valor pago pelos proprietários, para fazer frente a despesas não previstas e por vezes urgentes ou inadiáveis. A forma de arrecadação é regulada pela convenção. Se o fundo de reserva vier a ser utilizado, excepcionalmente, para cobrir despesas ordinárias (custeio ou complementação), deverá ser reposto pelo inquilino, salvo se anterior ao início de sua locação.

Pagamento por previsão - É o pagamento da contribuição condominial antecipado. É calculado em função da previsão de gastos para um determinado período. Deve ser aprovado em assembléia. Ocorrendo déficit em função de imprevistos, aumento de consumo, de preços e tarifas, etc., a cobertura deve ser feita por rateio extra.

Pagamento por rateio – É o pagamento da contribuição condominial apurado, após o levantamento de todos os gastos de um determinado período.Também deve ser aprovado em assembléia. Nesta modalidade de pagamento, não há lançamento de rateio extra.

Rateio Extra - É o pagamento suplementar para cobrir uma receita insuficiente ou gasto imprevisto num determinado período. Destina-se a cobrir despesas ordinárias ou extraordinárias. É necessário verificar, no demonstrativo de despesas, a origem do rateio extra para determinar se o pagamento deve ser feito pelo inquilino ou pelo proprietário.

Reajuste - Não existe, na lei, nenhuma forma prevista de reajuste para as contribuições condominiais. A assembléia é soberana para determinar a forma de arrecadação em função dos custos apurados ou previstos.

Atraso no pagamento - O artigo 12, parágrafo 3º, da Lei 4.591/64, estabelece que, no caso de atraso de pagamentos, pode-se cobrar uma multa de até 20% mais juros de 1% ao mês e correção monetária em atrasos superiores há seis meses. Entretanto, o Poder Judiciário tem decidido pela aplicação de correção monetária a partir do vencimento, para débitos inferiores há seis meses.

As penalidades aplicáveis, na ocorrência de atraso no pagamento do valor condominial, devem estar previstas na própria convenção da edificação. Compete aos condôminos, caso haja interesse, fixar ou alterar o estipulado obedecendo à forma e o quorum determinado na convenção. Os atrasos nos pagamentos prejudicam o orçamento de todo o condomínio, acabando por vezes sendo objeto de ações judiciais.

Multas - Têm como objetivo punir os que não fazem uso normal das unidades e áreas comuns dentro dos padrões pré-estabelecidos, sejam os infratores, moradores, funcionários, visitantes, etc. A violação dos padrões fixados sujeita o infrator ao pagamento da multa estabelecida pela Convenção, Regulamento Interno ou Assembléia Geral, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que no caso couber. Cabe ao síndico efetuar o procedimento de cobrança da multa, que reverterá para o condomínio.

NORMAS DE SEGURANÇA

Existe uma série de exigências legais, principalmente municipais, no que diz respeito às normas de higiene e segurança. Quando não cumpridas, implicam desde punições até interdição do edifício. Por envolverem questões de segurança, dentre outras, devem ser observadas as exigências quanto:

- condições de instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias e de gás;

- sistema de pára-raios; limpeza caixa d’água;

- acondicionamento, recolhimento e depósito de lixo;

- extintores, porta corta-fogo, saídas de emergência e elevadores;

Seguro de Incêndio - O Artigo 13 da Lei 4.591/64 obriga a contratação de seguro que inclua tanto as unidades autônomas quanto as áreas comuns. É uma despesa ordinária. No caso de imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), esse seguro já vem incluso no boleto de pagamento das prestações; por isso é necessário que, antes da contratação do seguro, o proprietário que esteja vinculado ao SFH comunique ao síndico por escrito, evitando pagá-lo em dobro.

Furto em condomínio – Para os casos envolvendo furto, roubo, quebra de vidros, etc., o seguro é opcional. É conveniente que a atribuição de responsabilidades esteja prevista em convenção e em contratos por vezes firmados com empresas de prestação de serviços ou de vigilância.

Geralmente, quando a chave do carro é deixada em quadro de chaves, com o garagista, ou zelador para manobras, na ocorrência de furto ou avaria do veículo a responsabilidade é do condomínio.

DICAS PARA DIMINUIR DESPESAS E EVITAR RISCOS

Relacionamos, a seguir, algumas recomendações para que você, administrador, síndico, proprietário ou inquilino de um condomínio venha a contribuir para a melhoria da qualidade de vida, harmonização no convívio coletivo e até redução de custos condominiais.

Agindo de acordo com as leis em vigor, dando cumprimento à convenção e regulamento interno e procurando atuar com bom senso respeitando os direitos individuais e assumindo a sua responsabilidade ao cumprimento dos deveres e obrigações estabelecidas, com certeza o seu "Viver em Condomínio" será bastante agradável. Participe do dia a dia do condomínio, auxiliando vizinhos e o síndico na administração do prédio. Façam críticas quando cabíveis, mas também apresente sugestões como:

- Estudo voltado à utilização racional da água, evitando desperdícios e vazamentos. Limpeza das caixas d’água regularmente e tratamento da água das piscinas. Cadastramento da edificação por unidade familiar na Sabesp.

- Vistoria periodicamente as partes elétricas, hidráulicas da edificação e de gás.

- Verificação do cumprimento das normas municipais e estaduais quanto à segurança da edificação (extintores, seguros, sinalização, elevadores etc.).

- Realização de pesquisas de preços na aquisição de produtos, principalmente de limpeza, e a sua guarda em local seguro; Controle de entrada e retirada, evitando, desta forma, furtos, desvios ou desperdícios.

- Análise prévia dos contratos, inclusive os de prestação de serviços que forem assinados em nome do condomínio.

- Exigência de emissão de notas fiscais ou recibos em nome do condomínio, quando da compra de materiais e execução de serviços.

- Manutenção atualizada e em local seguro dos livros contábeis, notas fiscais e recibos que comprovem pagamentos.

- Programação e realização de campanhas educativas (material reciclado, limpeza, fumo, drogas, bebidas etc.). Mobilização para implementação dos programas.

- Evitar atraso no pagamento das contas, que acarretam multas e aborrecimentos.

Entrega de área comum.

Olá Amigos Condôminos.


Sei que os anseios dos Senhores, são muito grande por mudança, contudo sabemos, o estado que, a construtora nos entregou, o empreendimento.
Uma obra inacabável, contudo vamos lutar para convertermos esta situação, estou trabalhando incansavelmente cobrando a Construtora para que cumpra com suas obrigações, e não iremos de forma alguma receber as áreas comuns enquanto tudo não for devidamente, entregue com conformidade, com seriedade, e com os devido respeito que eles nos deve.


Cordialmente.


Edgar Costa.
Síndico Buritis.    

Barulho de vizinho gera indenização

Amigos e Vizinhos, vamos tomar cuidados com os barulhos, a qualquer horário do dia.

Condomínios - Barulho

Mensagem "Os Dez Mandamentos De Como Viver Bem Com Os Outros" - Ana Maria Braga no Mais Você!

Direitos Humanos e a Liberdade de Expressão

Olá Amigos Condôminos.

Estamos caminhando com muita luta para constituirmos um condomínio  saudável.
Contudo nada acontece da noite para o dia estamos trabalhando, com muito empenho, para conseguirmos as melhorias, e a garantia que nossos Direitos vão ser cumpridos.
Sendo assim acredite o trabalho está sendo ardo, mais vai ser compensador no final.

Edgar Costa.
Síndico Buritis. 

Dicas Para Seu Sonho Não Virar Pesadelo

Olá novos vizinhos, está chegando  o dia tão esperado o da entrega de chaves, vamos ficar atento com a entrega de seus imoveis segue algumas dicas para vocês não tornarem o sonho em pesadelo.

SIGA ESSAS 40 SUGESTÕES E SEJA BEM VINDO.

GERAL
1. Avalie se a pintura está bem-feita, ou seja, se não existem manchas ou partes descascadas.2. Veja se as especificações e marcas dos acabamentos colocados são iguais às prometidas.3. Fotografe cada detalhe duvidoso para usar como prova do estado do imóvel.4. Com uma trena, meça todo o apartamento. Como o preço é calculado de acordo com as medidas apontadas no memorial descritivo, qualquer diferença na metragem caracteriza vício e pode resultar em indenização, de acordo com o Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec).
ELÉTRICA
5. Veja se interruptores, tomadas, pontos de luz, de telefone e de antena de TV estão nos locais corretos.6. Todos os circuitos estão indicados no quadro de luz?7. Com um carregador de celular, confira o funcionamento das tomadas.8. Note se elas estão devidamente identificadas. Use um soquete e uma lâmpada de 220 v: se a intensidade da luz for fraca, é sinal de que a tomada é 110 v. Se estiver normal, é 220 v. Também vale usar um abajur.9. Teste pontos de luz e interruptores com uma lâmpada.10. Os interruptores paralelos trabalham em parceria?11. Verifique a campainha.12. Se o apartamento ainda não tiver energia quando for vistoriá-lo, mencione isso no termo. E proponha uma nova visita para conferir os itens anteriores.
HIDRÁULICA
13. As torneiras e os ralos especificados no projeto foram entregues?14. Abra todas as torneiras para ver se estão funcionando e se a água escoa corretamente – um ponto do qual quase não sai água pode indicar problemas na tubulação.15. Se tiver aquecimento nas pias (do banheiro e/ou da cozinha), cheque se a água aquece bem.16. Quando as torneiras estiverem abertas, olhe sob a pia ou a bancada: existe algum gotejamento no sifão ou nos flexíveis dos metais?17. Aperte a válvula de descarga dos vasos sanitários, reparando na pressão e na quantidade de água e também em possíveis vazamentos.18. Acione todas as torneiras e descargas ao mesmo tempo para verificar a pressão da água. Se estiver baixa, questione o técnico que acompanha a vistoria.19. Nos ambientes com ralo, confira o caimento do piso: use um balde para despejar água no chão e observe se ela corre para o ralo. Ao testar espaços maiores, como uma varanda, pode-se lançar mão de uma mangueira. Segundo Ricardo Gomes, arquiteto da Direcional Engenharia, somente terraços e áreas planejadas para ter chuveiro são obrigados a contar com ralos. Mas se foi prometido que outros cômodos os teriam, cobre da construtora!20. Veja se os registros estão funcionando.21. Os metais não podem ter riscos ou manchas.
PAREDES E REVESTIMENTOS
22. Apoie um esquadro nas quinas das paredes (aquelas que formam 90 graus) para avaliar se as superfícies estão retas: os lados devem encaixar direitinho.23. A massa corrida está bem nivelada? Observe as paredes contra a luz, com base nos cantos: se a textura e a cor da pintura forem homogêneas, está tudo certo.24. Caso as paredes internas sejam de drywall (gesso acartonado), veja se as placas estão alinhadas e examine os cantos em busca de eventuais trincas.25. Em áreas úmidas com divisórias de drywall, é impossível saber se foram usadas as placas adequadas – as verdes –, pois o acabamento já as terá ocultado. Só o tempo para eliminar a dúvida.26. Preste atenção nas paredes com revestimento cerâmico: alguma peça tem manchas ou trincas?27. Bata de leve nas placas para descobrir se foram bem assentadas: caso o som seja oco, elas correm o risco de se desprender. Solicite que o assentamento seja refeito.28. Não deixe de conferir o rejuntamento, observando se foi bem preenchido e se está limpo e livre de manchas.
ESQUADRIAS, JANELAS E PORTAS
29. Observe se as persianas e venezianas abrem e fecham bem.30. Em geral, esses componentes são de alumínio, por isso não enferrujam – mas podem riscar, por isso, atenção! Caso sejam pintados, verifique se a cobertura da tinta está perfeita.31. Cheque se janelas e portas se movimentam de forma adequada e sem ruídos – e se podem ser fechadas delicadamente.32. Caso as portas sejam de madeira, avalie se o verniz ou a tinta foram bem aplicados.33. Com o auxílio de um espelho, verifique se o topo e a base das portas estão pintados.34. Olhe o acabamento no encontro da guarnição com a superfície pintada.35. Não se esqueça de testar as fechaduras pelos lados de dentro e de fora de cada cômodo.36. Previna-se de infiltrações checando se as janelas estão bem vedadas – elas não podem deixar passar o vento. Na junção com a parede, existe uma vedação (geralmente de poliuretano), que, se apresentar emendas, será um convite à entrada da chuva.37. Veja se os vidros não têm rachaduras. A massa de vidraceiro está bem colocada e seca? Isso impede a infiltração da água da chuva.38. Maçanetas: caso elas integrem o memorial descritivo, note se foram instaladas corretamente e se não sofreram arranhões ou manchas provocados por produtos de limpeza inadequados.39. Bata de leve em portas, armários, batentes e outros elementos de madeira. Se cair pó, pode ser sinal de cupins ou brocas. Questione o técnico e registre o problema no termo de vistoria.
PISO E CONTRAPISO
40. Cheque o contrapiso: um desnível de 3 cm já prejudica a colocação do piso. Use uma régua de nível de 1 ou 2 m de comprimento ou uma versão menor apoiada em um cabo de vassoura – assim você consegue medir uma área maior. Uma bolinha de gude também ajuda a perceber diferenças.41. Confira soleiras e baguetes, aqueles acabamentos na transição de um piso para outro. Elas precisam estar niveladas para não haver degraus quando o piso for assentado.42. Há piso de madeira? Repare na calafetação (massa de rejuntamento). Caso ela se solte conforme você pisa, precisará ser refeita.

EDGAR COSTA.
Síndico Buritis.

Ferias Chegando Cuidado com as Crianças

Olá amigos e vizinhos vamos tomar cuidado, com nossas crianças, as férias estão chegando, e alguns cuidados devem ser tomados em relação ao cotidiano em geral.

- Não é aconselhável,  soltar pipas nos estacionamentos.
- Não é aconselhável, andar de bicicletas em local de circulação de carros, inclusive no estacionamentos.
- Não é aconselhável, brincadeiras próximo a rede elétrica.
Enfim esses são só alguns cuidados que demos ter, para a segurança das nossas crianças, e a tranquilidade do nosso Condomínio.

STJ confirma: cobrar juros antes de entregar imóvel é ilegal.

Em decisão unânime, a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou que as construtoras não podem cobrar juros das parcelas pagas pelos consumidores que adquirem imóveis na planta antes da entrega das chaves.

A sentença foi dada a um recurso da construtora Queiroz Galvão, que tentava reverter sua condenação em primeira e segunda instâncias a devolver em dobro os juros cobrados de um consumidor da Paraíba.

A prática já era proibida pelo Código de Defesa do Consumidor (art. 39, V), que veda cláusulas que estabeleçam obrigações iníquas, onerosas ou que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, e pela Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça (Portaria SDE 03/2001).

Apesar disso, a cobrança continua sendo feita por algumas construtoras. Assim, a decisão do STJ abre um importante precedente a favor do consumidor que for vítima desse tipo de abuso.

Idec orienta

A cobrança de juros antes da entrega do imóvel é uma prática abusiva. "Isso porque os juros constituem a remuneração devida pelo consumidor ao contrair financiamentos e empréstimos, o que não é o caso", explica Maria Elisa Novais, gerente jurídica do Idec.

Assim, se houver cláusulas prevendo essa remuneração nos contratos de compra de imóvel na planta, ela é nula, conforme dispõe o CDC (art. 51, IV e § 1º, III). O consumidor pode exigir sua invalidação, assim como a devolução em dobro dos valores eventualmente já pagos a título de juros, como previsto pelo Código também em caso de cobrança indevida.

O ideal é tentar resolver a questão diretamente com a construtora primeiro ou utilizar da aproximação administrativa realizada pelo Procon. Se não der certo, o consumidor pode buscar seu direito na Justiça

Edgar Alves dos Santos Costa
Síndico Buritis.
Email. edgar.alves01@hotmail.com

INFORMATIVO PSICINA.

Para o conhecimento de todos os Condôminos, neste último sábado 02/junho, estivemos em reunião com o departamento de Gerenciamento operacional da Cury Construtora, e apresentamos os problemas e defeitos relacionados à piscina, e mesmo após detalharmos o Maximo possível, o Sr. Marcos Aranda, representante da construtora, nos solicitou laudo técnico, para verificar de quem é a responsabilidade.

Sendo assim a Apaso, já se pré dispôs a contratar um perito judicial, para a elaboração do laudo, que ficará pronto em uma semana após sua contratação.

Sendo assim peço a compreensão de todos, para que com calma e tranquilidade, possamos colaborar, com os trabalhos a serem realizados, que será de extrema importância para o nosso lazer e segurança.  

Cordialmente.

Edgar Alves dos Santos Costa
Síndico Buritis.
Email. edgar.alves01@hotmail.com

Como combater o vandalismo em condomínios

Adolescentes são rebeldes por natureza, ainda mais quando se juntam. Em um condomínio não é diferente e atitudes que podem causar confusão não faltam. Saber como lidar com estas situações é sempre um grande desafio para os síndicos e os dilemas sobre o que fazer são muitos.

A rebeldia por parte dos adolescentes em um condomínio pode levar a varias situações, que vão desde casos mais simples como barulho em demasia, como outros mais graves como uso de drogas e atitudes de vandalismo. Porém, em todos os casos, um fato é considerado certo pelos especialistas: a primeira coisa a se fazer é conversar com os pais do adolescente e não com ele.

Para o advogado Daphnis Citti de Lauro, especialista em causas condominais, a primeira atitude a ser tomada pelo síndico é chamar os pais das crianças e adolescentes rebeldes para uma reunião, juntamente com o subsíndico e os membros do Conselho, para expor os acontecimentos e tomar as providências. “Não é interessante que o síndico participe dessa conversa desacompanhado do subsíndico e dos membros do conselho, porque os pais, que normalmente defendem seus filhos, poderão crer que se trata de implicância pessoal”, afirma.

Para a psicóloga Daniela Carvalho, é importante sempre a conscientização dos pais, já que muitas vezes o filho somente repete o comportamento dos próprios pais em suas atitudes. “Uma discussão com o vizinho, jogar lixo pela janela e outras possíveis atitudes dos pais podem contribuir para o não cumprimento das regras pelos filhos”, comenta.

Ameaça não
Em casos onde a rebeldia dos jovens passa do ponto e eles chegam a cometer ações de vandalismo como riscar carros na garagem, é importante que o síndico ou administradora tome cuidado para que nenhuma ameaça seja feita a estes jovens.

De acordo com o advogado Alexandre Augusto Ferreira Macedo Marques, do escritório especializado em causas condominiais Rachkorsky Advogados Associados, são graves as conseqüências de uma ameaça a um adolescente e, por isso, antes de qualquer atitude a melhor dica é buscar orientação do jurídico. Só assim as providências cabíveis, como advertência, notificação, representação legal e, até mesmo, acionamento do Conselho Tutelar para intervenção nos casos mais graves, podem ser tomadas.

“Vale lembrar sempre que, de acordo com o ECA (Estatuto da Criança e do Adolescente) e mesmo o Código Civil, as crianças e adolescentes não podem ser expostas a situações vexatórias, constrangedoras ou mesmo ofendidas, pois as consequências ao ofensor são graves”, afirma Marques.

Flagrado pela câmera
Apesar de visar a segurança do condomínio, a instalação das câmeras de segurança podem ser também vistas como uma espécie de desafio para os jovens. De acordo com a psicóloga Daniela Carvalho, especializada em psicologia organizacional, é importante existir uma conscientização de que as câmeras servem, primeiramente e fundamentalmente, para a segurança de todos e que o fato de inibir o comportamento intransigente seria uma consequencia.

Caso a ação do jovem riscando um carro tenha sido flagrada pelas câmeras de segurança do condomínio, há dois caminhos possíveis a serem tomados segundo Marques.

Um deles é deixar que a administradora ou departamento jurídico envie uma correspondência à unidade do adolescente, com a cópia das imagens do flagrante de desrespeito ao patrimônio alheio e apresente cópia da nota ou recibo do conserto do veículo. O síndico pode, ainda, entrar em contato após a correspondência com o responsável legal e combinar o pagamento. Se houver recusa, o síndico deve cobrar o dano judicialmente através do juizado especial (como pessoa física). Já se o caso for mais grave, pode, inclusive, multar a unidade por comportamento incompatível com as normas do condomínio e referendar a questão em assembleia subsequente.

Síndico Mirim
Uma saída para inibir situações de rebeldia de crianças e adolescentes no condomínio é envolver, cada vez mais, os jovens nos problemas do condomínio para que participem e também possam ser ouvidos. Para isso, de acordo com Marques, deve-se identificar um menor que se destaque entre os demais, como um líder natural entre aqueles mais agitados e nomeá-lo como um “síndico mirim”.

“Desta forma, ele terá poderes para constituir um conselho para ajudá-lo e delegar algumas tarefas como, por exemplo, vistoriar a quadra de esportes, salão de jogos, piscina e realizar reuniões que contribuam com sugestões de melhoria no condomínio”, aconselha. Desta forma, chamando-os à responsabilidade e à vida social do condomínio, passarão de agitadores a colaboradores. “Todos ganharão com isso, inclusive a massa condominial”, finaliza.

Também a favor da criação do síndico mirim, Daniela Carvalho ainda lembra que o fato de envolver os adolescentes em projetos e ações no condomínio, como reciclagem ou jardinagem, desenvolve neles o hábito de cuidar e, com isso, não ficam com tempo ocioso para pensar em destruir o patrimônio. “Desta forma eles passam a se sentir como proprietários e colaboradores, e não apenas um morador que deve seguir ordens”.

Quando nada funciona
De acordo com os especialistas, no caso de nenhuma ação surtir efeito e houver reincidência, o síndico deverá notificar os pais, com protocolo, e posteriormente, se não for atendido, aplicar multa, cuidando para que seja na forma prevista pela convenção do condomínio e pelo regulamento interno.

O advogado Daphnis Citti de Lauro acredita que essa precaução é importante pois, geralmente, as pessoas não pagam essas multas, que acabam tendo que ser cobradas em juízo. E, para que isso seja possível, é necessária a apresentação de provas fotográficas, testemunhais, entre outras.

Em casos mais graves, Alexandre Marques lembra ainda que pode ser convocada uma assembleia para discutir com os demais condôminos as medidas extras ou judiciais necessárias e mesmo policiais, no caso de tráfico de droga por menor em condomínio por exemplo. “Lembrando que a responsabilidade do síndico é objetiva (Artigo 1.348 C.C.), não dependendo dele a ‘vontade’ em adotar as providências, mas o dever de agir em defesa dos interesses da massa condominial que o constituiu para a função”, adverte.


Edgar Costa
Síndico Buritis